Acompanhamos com frequência, nas Assembleias Gerais, que na inicialização dos trabalhos o presidente eleito faz apenas o papel de mero leitor da Ordem do Dia, repetindo para os presentes o que muito provavelmente todos já leram. O que se observa é que, após a leitura da ordem do dia do Edital de Convocação, tanto o representante da administradora do condomínio quanto o síndico assumem o diálogo dos assuntos para deliberação. Entretanto, o que pouco se comenta e o que se vê na prática, é que este condômino que assumiu o encargo de presidir a Assembleia Geral, possui alguns poderes, verdadeiras prerrogativas suas, na direção dos trabalhos assembleares. Embora o síndico seja figura indispensável em qualquer Assembleia Geral, deve observar e não invadir as atribuições do presidente eleito, sejam aquelas eventualmente descritas na Convenção Condominial, como as juridicamente autorizadas. Assim, dentro destas perspectivas, é importante ressaltar alguns procedimentos e orientações: a) Eleição de presidente: O que comumente se observa é a “indicação” de presidente da Assembleia por um síndico, enquanto deve-se perguntar a todos os presentes quem deseja aceitar tal encargo. Havendo mais de um interessado, elege-se o mais aclamado pelo voto da maioria simples dos presentes. b) Síndico pode ser presidente: Embora possa parecer imoral, não havendo proibição na Convenção do Condomínio o síndico poderá assumir esta atribuição, se assim eleito. c) Hierarquia: O presidente durante a Assembleia Geral detém maior hierarquia que o síndico, sendo a autoridade máxima para coordenação dos trabalhos. d) Poder de nomeação de secretário:…

  Com a crescente complexidade das ameaças enfrentadas pelos condomínios, em situações que vão desde desastres naturais até eventos imprevistos como incêndios ou falhas estruturais, tornou-se crucial a implementação de um plano de contingência eficaz. Sendo assim, nos últimos anos, a gestão de risco ganhou destaque e é possível identificar uma prioridade em garantir a segurança e o bem-estar dos moradores. Principalmente porque ela traz entre seus benefícios permitir uma resposta rápida, tranquila e eficaz diante de uma emergência. Além de reduzir o risco de agravamento da situação e possibilitar a ação imediata, mesmo na ausência do responsável direto, pois todos têm acesso às orientações do plano. Só que para isso é preciso ter em mente que a sua atualização contínua é fundamental para enfrentar com sucesso qualquer situação de emergência que possa surgir. Carlos Alberto dos Santos, especialista em gestão de riscos De acordo com Carlos Alberto dos Santos, especialista em gestão de riscos e autor do livro “E agora condomínio? Gestão de riscos operacionais”, todo gestor deve ter em mente que situações emergenciais podem ocorrer a qualquer momento. Sendo assim, o síndico não pode esperar que aconteça algo para pensar no que deverá ser feito. Santos explica que um plano de contingência deverá contemplar toda a parte operacional do condomínio e, principalmente, trazer informações precisas. Além disso, sua implementação e atualização contínua são fundamentais para enfrentar com sucesso qualquer situação de emergência que possa surgir. “Ter um plano de ação bem elaborado pode trazer resultados positivos, evitando transtornos…

  Quando o assunto é finanças de condomínios, uma das principais dúvidas relacionadas ao fundo de reserva é em relação à quantia que o condomínio deve guardar. A resposta, claro, varia de acordo com cada caso. Porém, acredito que esse aspecto da gestão condominial expõe uma particularidade que precisa estar clara para síndicos e moradores: o objetivo do fundo de reserva não é o de acumular dinheiro. De forma geral, o fundo pode ser administrado de diversas maneiras, com variações nos percentuais de arrecadação ou com delimitações como teto de recolhimento. A convenção vai determinar se será recolhido 5% ou 10% da cota condominial, se esse recolhimento será permanente ou não, etc. Além disso, para estipular quanto deve ser armazenado é preciso saber o volume de despesas mensais daquele condomínio, a performance da inadimplência, o estado de conservação das instalações e sistemas e até quais os propósitos a gestão em curso gostaria de cumprir. Mas ainda que a organização dessa poupança varie, acredito que há algumas boas práticas que precisam ser colocadas em ação independentemente do perfil do condomínio. A primeira – e que costuma ser mais comentada – é em relação aos gastos. Já vi situações em que o montante do fundo de reserva foi todo destinado a uma reforma e logo depois, surgiu uma emergência para a qual não havia recursos. Nesse caso, por mais importante que o gasto inicial seja, a decisão parece errada e pode ser criticada ou gerar dúvidas nos moradores. Porém, o oposto também…

Além da propagação de doenças, aves sujam fachadas, danificam telhados e causam entupimento de calhas Protegidos por lei de crimes ambientais por fazerem parte da fauna brasileira, os pombos, portanto, não podem ser abatidos ou maltratados nos locais que escolheram para se abrigar. Por isso, pode-se realizar apenas o manejo dessas aves com técnicas e algumas alternativas para desalojá-las e impedir o seu pouso já que o maior problema, além da sujeira e do barulho que fazem, é a transmissão de doenças. De acordo com o técnico em dedetização, Anderson Vargas, os métodos usados para controle de pombos em condomínios variam conforme a arquitetura e local de infestação. Eles vão desde a utilização de gel repelente, espículas até instalação de telas, ou a soma de todos. “Há casos em que os pombos conseguem fazer grandes pombais dentro dos telhados superiores que, além das fezes, acabam infestando o ambiente de piolhos (que também transmitem doenças) que chegam a descer pelas tubulações de energia e entram nos apartamentos. Também se instalam nas caixas de ar-condicionado”, destaca, ao lembrar que as fezes, além da transmissão de doenças, danificam pinturas de carros e fachadas por serem extremamente ácidas. Mas o método de desalojamento mais eficaz para condomínios, segundo ele, é a instalação de hastes fixa com fio de nylon, gel repelente e vedação de entrada em telhado com telas e espículas. Além das técnicas, empregadas, Anderson ensina que é preciso retirar as fezes e ninhos, promover a limpeza e desinfecção do ambiente com dedetização…

  Em meio ao cenário urbano, onde cada vez mais condomínios residenciais e comerciais são erguidos, investir em acessibilidade tem se tornado algo urgente. Ainda mais se levarmos em consideração fatores como a diversidade de pessoas que circulam pelas áreas comuns dos prédios e a longevidade da população. De acordo com levantamento do IBGE em 2022, o número de idosos cresceu 57,4% em 12 anos. Número que impacta diretamente as tendências do mercado da construção civil, que vem se adaptando para garantir o direito de ir e vir, uma vez que esse público pode enfrentar desafios físicos que afetam sua mobilidade e independência. Advogada Gleydsa Wagner, especialista em direito negocial imobiliário Segundo a percepção da advogada Gleydsa Wagner, especialista em direito negocial imobiliário, as construtoras e incorporadoras têm investido nos últimos anos na construção de condomínios focados para idosos. São empreendimentos não apenas acessíveis, como determina a Lei, mas também com facilidades e itens pensados exatamente para suprir possíveis restrições. Blindando o condomínio Para que a administração evite incômodos futuros, a especialista diz que cada espaço é único e compete ao síndico, como representante legal do condomínio, manter a conservação e a guarda das partes comuns. “O gestor deve levar o assunto para debate em assembleia. É importante expor aos moradores a necessidade e os riscos judiciais a que o condomínio fica suscetível caso não sejam feitas as obras/reformas de acessibilidade”, explica Gleydsa. Ela lembra ainda que, caso o quórum de condôminos negue o investimento, os votos contrários devem ser…

  Às vésperas de completar 23 anos de fundação, de forma ininterrupta, o Conselho de Segurança da Região de Coqueiros – Conseg 31, dá mais um exemplo de união e cidadania. Durante a reunião mensal do Conselho, dia 25 de março, cerca de 30 lideranças, entre moradores, entidades comunitárias e representantes de órgãos públicos, destacaram a importância do trabalho voluntário e atuação em defesa do bem comum. “Quando ingressei no Conseg, entendi a importância de ser cidadão. Antes, fazia o meu trabalho dentro do condomínio, sem olhar para fora dele. Hoje, ao contrário, passei a caminhar na rua e participar da vida do bairro. Denunciar o que está errado, através dos canais oficiais, e também elogiar as demandas atendidas”, diz o síndico do Condomínio Forest Park, de Coqueiros Thiago Steiner. Há quatro anos à frente do Condomínio, Thiago foi homenageado ao lado de outras 20 lideranças da região em que atua o Conseg: bairros Coqueiros, Itaguaçu, Bom Abrigo, Abraão e comunidade da Vila Aparecida, em Florianópolis. “Ele é um exemplo de responsabilidade cidadã”, aponta a presidente do Conselho, Elaine Otto. Outro destaque da noite foi o síndico Luiz Frantz, que administrou durante 20 anos – de 2002 até 2022 - o Condomínio Villagio di Capri, no bairro Coqueiros. E foi também uma atitude cidadã que seu Luiz, hoje com 78 anos, cedeu o salão de festas do condomínio por quase duas décadas para as reuniões do Conseg. “Gostaria de agradecer essa homenagem e dizer que foi uma grande e especial…

Ter conhecimento básico de legislação condominial, dos serviços de manutenção e de contabilidade são habilidades práticas que bastam para o síndico realizar uma boa gestão, se for considerado o campo da razão. Porém, existe um item que impulsiona as ações das pessoas, além da sabedoria técnica, e deve ser levado em conta: as emoções. Saber reconhecer suas competências emocionais e de sua equipe é uma ferramenta para o gestor condominial desenvolver um bom trabalho, aproveitando o que cada um tem de melhor para oferecer. Na década de 90, o psicólogo americano Daniel Goleman, em seu livro Inteligência Emocional, já elencava a necessidade de prestarmos mais a atenção nesses sentimentos. “Fomos longe demais quando enfatizamos o valor e a importânciado puramente racional – do que mede o QI (Coeficiente de Inteligência) – na vida humana. Para o bem ou para o mal, quando são as emoções que dominam, o intelecto não pode nos conduzir a lugar nenhum”, diz na obra.A Inteligência emocional envolve as habilidades para lidar com as emoções e aproveitando-as para o crescimento pessoal e de relacionamentos. Descontrolados, esses sentimentos dissipam um índice elevado de energia, dificultando o alcance dos objetivos. Administrar as emoções em prol do objetivo Normalmente as pessoas vêem a emoção apenas como o impulso que as levam a tomar atitudes extremas, momentos de raiva, ira, orgulho, avareza e inveja. Porém, especialistas apontam que a emoção administrada e direcionada para o objetivo desejado é uma forma inteligente de usar esses sentimentos, que se tornam competências. “O plano emocional, com demasiada intensidade se explana como um vício emocional.  Já a emoção…

Em meio às diversas obrigações e normas que um síndico deve seguir, somam-se os desafios de manter a harmonia, mediar o diálogo e conciliar as necessidades e demandas dos habitantes do condomínio para a boa convivência.As assembleias de condomínio são um momento oportuno para essa atuação do gestor, mas comumente levantam focos de discussões desnecessárias e atritos. Conduzir a reunião de forma assertiva depende de seguir normas, métodos e investir na comunicação franca e aberta.O professor e vice-presidente de condomínios do SECOVI, Rodrigo Machado, traz recomendações sobre como conduzir uma assembleia de condomínio assertiva em quatro passos, confira: 1 - Definindo a pauta: “Se o assunto for à assembleia, já leve as soluções”Uma assembleia é uma reunião de pessoas com interesse comum em discutir uma pauta, a qual envolve questão regimental ou estatutária no condomínio para deliberar sobre uma questão. Portanto, uma ideia resume a abordagem do palestrante desde a formulação da pauta da reunião “Se for levar um assunto à assembleia, já leve as soluções. O espaço é aberto para a resolução de problemas”.Machado enfatiza que o síndico não deve abordar temas sobre os quais paira qualquer incerteza porque, “o síndico estará despreparado para argumentar e perderá a credibilidade. Peça ajuda, deixe claro que é um tema complexo, ainda em reflexão. Se for para discutir, leve opções ou orçamentos para que se encaminhe uma decisão”.Esta postura evita problemas de toda ordem, comuns nas reuniões, como perda do foco da pauta, insegurança na comunicação, discordância, questionamentos novos sem solução imediata,…

  Mal a gente pisca e já começa novamente a temporada de declaração do imposto de renda. Os condomínios não têm a obrigação de declarar imposto de renda, no entanto, síndicos e condôminos devem estar atentos ao que é preciso lançar em suas declarações pessoais, seguindo o calendário de 2024, cujo prazo começa em 15 de março e vai até 31 de maio. Vale ressaltar que o condomínio deve somente realizar anualmente a declaração do DIRF (Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte), cujo prazo se encerra no último dia útil de fevereiro (Instrução Normativa RFB No. 1990). Caso a entrega seja feita fora do prazo, o condomínio incorrerá em multa. A DIRF é a declaração feita pela FONTE PAGADORA, ou seja, quem efetua pagamentos e retém imposto de renda na fonte. A declaração é feita por meio do PGD (Programa Gerador de Declaração) DIRF 2024, disponível para download no site da RFB (Receita Federal do Brasil) na internet. No caso de condomínios, devem ser informados pagamentos feitos a funcionários, prestadores de serviços, síndico profissionais (no caso de autônomos), terceirizados e administradora. Síndico morador com isenção de quota condominial: deve ser declarado o valor considerando-o como “outras receitas”, pois a isenção é tida como pagamento indireto, devendo servir de base de cálculo para apuração do recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), além do reajuste anual do referido. Cabe à administradora do condomínio enviar ao síndico o informe de rendimento relativo ao valor da isenção. Síndico morador remunerado: segue a mesma orientação dada acima. A administradora deve…

A responsabilidade, resumidamente, é a obrigação de responder pelos próprios atos ou por aqueles praticados por algum subordinado. Portanto, neste papel, caberá ao síndico ter o conhecimento de que suas ações estão sujeitas às normas legais e às convencionadas em seu condomínio. Com a modernidade, e vivendo na coletividade, obviamente é complexo para o síndico administrar um condomínio com diferentes pensamentos, anseios e princípios de todos os envolvidos. Naturalmente surgem as controvérsias, problemas cotidianos e de gerenciamento. Eventualmente, descontente com administrações anteriores e com ímpeto de renovação, o novo síndico inicia uma gestão temerária e irresponsável, diria até autoritária, ignorando completamente as leis e a convenção condominial. Esta abordagem vai limitar-se à responsabilidade civil, que se encontra indiretamente inserta no elenco da competência do síndico, no artigo 1.348 e incisos, do Código Civil Brasileiro. A não prestação de contas é um dos grandes responsáveis pela destituição de síndicos! A prestação de contas pode ser considerada uma das questões de grande relevância, pois é um dos principais deveres do síndico. Esta deverá ser elaborada de forma correta e apresentada anualmente para a assembleia, e também eventualmente, quando está o exigir. Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas. Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio. Portanto é fundamental que este mantenha um arquivo claro e organizado. E mais, para uma administração…

Síndicos devem enviar oficio às prefeituras pedindo a instalação de vagas para idosos e deficientes em frente aos prédios Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), entre 2012 e 2017, a população de idosos no País saltou de 25,4 milhões para mais de 30,2 milhões de pessoas. Um número que mostra a tendência do envelhecimento do Brasil nos últimos anos e que, de acordo com os especialistas, decorre, entre outros fatores, do aumento da expectativa de vida pela melhoria nas condições de saúde da população. E é diante desse crescimento que os condomínios estão procurando se adaptar não só para atender aos idosos, mas também às pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, clientela amparada pelo Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei Federal n.13.146/2015). Além das vagas de garagem instaladas nos estacionamentos internos, os síndicos estão solicitando às prefeituras vagas exclusivas em frente aos prédios para propiciar condições de acessibilidade aos moradores. “Conseguimos com a Prefeitura de São José uma vaga para deficientes e uma para idosos, devidamente identificadas e sinalizadas”, aponta a síndica Jussara Lopes de Freitas. Responsável pelo Condomínio Residencial João Ludovino Vieira, em Campinas, ela diz que o prédio, de 104 apartamentos, fica próximo de uma igreja e, portanto, está sempre lotado de carros devido às missas promovidas pela paróquia. “Até o Samu tinha dificuldades de parar em frente ao condomínio”, acrescenta.Diante do problema, já que o edifício abriga um grande número de idosos e um cadeirante, Jussara enviou ofício à prefeitura que, por…

Os últimos 12 meses foram marcados por um aumento nos preços das taxas de condomínio nas principais capitais das regiões Sul e Sudeste do país, com destaque para Florianópolis e também São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Em Florianópolis, cidade com a maior alta acumulada, a taxa mensal ficou 11,8% mais cara em janeiro deste ano, na comparação com janeiro do ano passado. Além da capital de Santa Catarina, outras duas registraram aumento acima da inflação de 2023, que fechou o ano em 4,62%. São elas: Belo Horizonte (6,8%) e Rio de Janeiro (5%). Os dados fazem parte de um levantamento divulgado pela startup imobiliária Loft. O gerente de dados da startup, Fábio Takahashi explica que o aumento de dois dígitos em Florianópolis, considerado expressivo, pode ser explicado, em parte, pela forte valorização do metro quadrado na capital no período analisado. “Florianópolis é uma das cidades que têm liderado a valorização imobiliária no país. Nos últimos anos, a capital catarinense viveu um boom de empreendimentos de luxo, com diferenciais de conforto, tecnologia e sustentabilidade. Quando há uma demanda maior por serviços de qualidade e comodidades que antes não eram ofertadas, é esperado que haja um encarecimento da taxa de condomínio”, afirma o especialista em dados. No último mês, o preço médio da taxa por metro quadrado na cidade era de R$ 7,78, o que significa um valor médio na casa dos R$ 778 para um apartamento de 100 m². Em bairros como Praia Brava, no entanto,…

Condôminos em dívida com o condomínio não podem votar, mas têm direito a participar Se tem um assunto que sempre deixa dúvidas no segmento condominial, esse assunto é a participação do condômino inadimplente em assembleias do condomínio. A discussão, nesse caso, surge em razão da própria interpretação do termo “participar”, previsto no Código Civil. Para o advogado Alberto Luís Calgaro - até mesmo pela importância da assembléia geral e para se evitar alegação de constrangimento – o condomínio deve permitir que o inadimplente possa assistir à assembleia, sendo-lhe, no entanto, proibido tomar parte nas discussões e votar.“Ainda que indevidamente, não há como impedir uma pessoa de falar, de manifestar-se”, interpreta o advogado Zulmar Koerich que esclarece o assunto ao fazer uma diferenciação entre o direito de participação e direito de presença. No primeiro caso, o condômino que se encontra devidamente quite com suas obrigações pode fazer intervenções, colocações diversas e votar nas questões afetas ao edital. Quanto ao direito de presença, esse decorre pura e simplesmente da condição de condômino, estando relacionado ao direito de ir e vir, consagrado constitucionalmente e também sendo desenvolvimento de seu direito de coproprietário da coisa comum, não havendo perda em função de encontrar-se inadimplente. “Assim, o condômino que não esteja em dia com suas obrigações pode se fazer presente, acompanhar as deliberações, mas não pode votar e influenciar na votação dos demais, através de manifestações, colocações e sugestões. Entretanto, em nosso entendimento, o condômino, mesmo inadimplente, pode levantar questões de nulidade da própria assembleia,…

A troca de gestão no condomínio demanda atenção com a prestação de contas e quadro de funcionários, sendo que toda a documentação deve estar em dia Administrar uma casa já é uma tarefa difícil e que requer organização. Agora, imagina administrar um lugar que abriga várias famílias juntas, compartilhando diferentes valores e necessidades em um mesmo espaço. Por isso, a troca de síndico é uma tarefa que exige muita atenção e, mais do que isso, demanda uma série de procedimentos a serem seguidos para que a nova gestão inicie de maneira correta e tranquila, deixando para trás quaisquer vícios administrativos ou legais que possam respingar na atual. E para facilitar esse momento, especialistas do segmento indicam que as medidas de transição sejam colocadas em prática muito antes da convocação para a assembleia de votação. Levando sempre em consideração que, de acordo com a determinação do Código Civil, o mandato tem duração máxima de dois anos, podendo ser estendido pelo mesmo período em reeleição. Sem interrupções De acordo com o advogado condominial Alexandre Marques, que também atua na vice-presidência da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP, ao assumir o cargo, o novo síndico – seja ele profissional ou não – deve primeiramente se informar sobre as atividades que estão em andamento no condomínio. Além disso, ele indica que a transição de gestão deva acontecer de forma continuada, sem interferir na vida do condomínio, onde os moradores e prestadores de serviços não percebam nenhuma interrupção nos processos do dia a dia.…

Espaços modernos emergem focados na eficiência, responsabilidade ambiental e convivência harmoniosa, prometendo um futuro mais sustentável e promissor No cenário dinâmico e em constante evolução dos condomínios, o ano de 2024 promete ser marcado por transformações significativas, impulsionadas pela convergência de tecnologia, sustentabilidade e fortalecimento da comunidade. Essas três vertentes têm se destacado como pilares essenciais para a gestão eficiente e a melhoria da qualidade de vida nos condomínios. Condomínios modernos estão se tornando verdadeiros ecossistemas, onde a qualidade de vida dos moradores é a prioridade, e o equilíbrio entre eficiência, responsabilidade ambiental e convivência comunitária é a chave para um futuro mais sustentável e harmonioso. Tecnologia a serviço da eficiência e segurança Com o avanço acelerado da tecnologia, os condomínios adotam cada vez mais soluções inovadoras para otimizar processos e garantir a segurança de seus moradores. Sistemas de automação residencial, controle de acesso por biometria, câmeras de vigilância inteligentes e plataformas de comunicação online são apenas alguns exemplos das ferramentas que têm ganhado espaço. "Um ponto de bastante relevância é a questão das câmeras com inteligência artificial. Ela deixa de ser reativa e passa a ser um item preventivo. Ou seja, eu deixo de consultar a câmera apenas após ocorrer um sinistro a partir do momento ela que já identifica uma pessoa que adentrou no perímetro do condomínio ", destacou o diretor-geral da Khronos, empresa especializada em produtos e serviços de segurança, Lucas Souza. Entretanto, o destaque vai para a implementação de inteligência artificial (IA) e Internet das Coisas…